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招商地產轉型波折挑戰剛剛開始

2020-01-19 01:01:54来源:励志吧0次阅读

“富二代”招商地产的转型,一直是地产圈中的热门话题招商地产的转型,倒也无新意,从本质上说,是从低周转高毛利的品质模式向高周转较低毛利的效率模式转变 换帅、提效、从招商局二级公司升级至一级子公司,地位提升2011年以来,招商地产开始进入了新的拼爹时代 从财务看,招商地产2011年营业收入151.11亿,增长9.64%;净利润25.92亿,增长28.85%,初露转型新气象 但今年一季度,招商地产业绩却大幅下滑,一季度净利润4.29亿,同比下降2 .5 %仅仅三个月时间,为什么业绩出现如此大的变脸 先分析两个指标和一则 一是销售毛利率走高端路线的招商地产销售毛利率一直是“招保万金”中最高的 2007年地产高潮时,地产全行业暴利,招商地产毛利率47%,略高于同行即使是在2008年、2009年行业低迷时,招商地产的毛利率仍超过41%2011年,招商地产的毛利率52. 9%,达到历史最高点,是万科的1. 2倍,金地的1.4 倍,保利的1.41倍,也是141家地产上市公司中,毛利最高的前20名公司 招商地产毛利率为什么2011年达到历史高峰很简单,招商地产之前的地,基本上都是招商局自己地盘上的,土地成本低,而且又处在地段,附加价值高2011年,招商地产做的事情,便是提速、加快周转盘活原有的优质资产 第二个指标是存货周转率和资产周转率2007年以来,招商地产的存货周转率和总资产周转率一直是“招保万金”中最低的但拐点出现在去年三季度,招商地产0.14的存货周转率第一次居于招保万金之首,今年一季度为0.04,仍然快于对手们 招商地产2011年确实是在加快节奏最典型的是,镇江项目拿地1 6天就实现销售,这在招商历史上是不曾有过的 这两个指标可以说明,招商地产2011年为什么业绩逆势而上:毛利率和周转率双双飘红但我认为,这是昙花一现因为,招商局优质资产就那么多,提速后公司是否能跟进、放权地方公司如何保证项目质量、成本费用控制等诸多问题还没有集中爆发 那2012年一季度业绩为什么又被打回原形其一,新结算项目多在二三线城市,毛利下滑是必然我统计发现,招商地产2011年结算楼盘的均价超过2012年结算的销售均价按中信建投苏雪晶估算,招商的地产业务毛利率将从2011年的52. 9%下滑到45% 其二,提高了土地增值税计提比例,营业税金增长69%近期审计署披露,招商地产控股子公司未缴清 .02亿土地增值税清算款若追溯调整招商地产以往项目的土地增值税计提情况和缴纳情况,招商地产2011年靓丽业绩恐站不住脚 其三,三费控制仍不理想,期间费用率6.7%,去年同期是5.6% 结论是,招商地产的转型,是一次勇气可嘉的转型,但挑战刚刚开始二三线城市的扩张是一场狼性搏斗,光拼爹是不够的,况且在强悍的地产圈,又不是你才有牛爹

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